市场推广御翠园技俩统统有9栋住宅楼、473套房取证入市

李嘉诚旗下位于北京的御翠园住宅技俩打七五折入市 图为李嘉诚

李嘉诚旗下位于北京的御翠园住宅技俩，打七五折入市激勉抢购的音书让地产圈为之一震。干扰背后，御翠园技俩仍是拿地20多年，且户型等装修作风已显得有些落伍。而该技俩在当下战略节点上的精确促销，也不外是李嘉诚又一次“拿捏”了耗尽者的热枕。

上个周末，北京的买房主谈主被七五折的降价扣头诱惑，兴冲冲地赶到了位于北京东四环的豪宅技俩御翠园门口，荒野地排起了长队，列队叫号以致排到了500多名。

这个东谈主气爆棚的豪宅御翠园，是李嘉诚参预北京的第一个住宅技俩，亦然其在北京市场的终末一个住宅技俩。这批特价步履开启前，李嘉诚光是捂地囤货就捂了23年。

算作房地产市场的“风向标”，96岁的李嘉诚一坐全部仍备受暖和。他很早就公开了他的投资秘诀：“不赚终末一个铜板。”别东谈主贪心，李嘉诚迂腐，主打一个出其不料。

如今，在房地产战略渐渐自便的神志下，御翠园向市场扔出了一个七五折的王炸，这令繁多购房者和成就商防卫。此次大幅降价背后，李嘉诚又有着如何的意图？

01、七五折优惠，惊动买房主谈主

暖和到御翠园的买房主谈主，大部分是被价钱所诱惑。成就商公布的特价房源里，最低均价只消7.5万元。这个售价与该技俩前两年10万多元的放风价，以及销售许可证上最高近10万元的拟售价比较，险些打了七五折。

由于降价音书来得太倏得，不少营销东谈主员和中介也被这个扣头颤抖到了。老练技俩的一位营销东谈主员钟晨说谈，“其实前期成就商给到的价钱一直是9万多到10万元的区间，自后一听是7.5万元，当晚就有东谈主从外地赶归来看房了”。

那么，7.5万元的均价究竟低不低？先从附近二手房价钱来看，目下御翠园附近团结成就商的逸翠园技俩共有46套二手房源在售，均价大多在七八万元。而附近其他二手房，单价普遍在9万元以上。

也即是说，相称于用二手房的价钱，就可以拿下御翠园的新址。听起来很让东谈主心动，但许多东谈主没特意志到的是，由于成就商捂地太久，御翠园如今的产权年限仅剩47年了。

御翠园技俩，是李嘉诚早在2001年就拿到的地块。其时的拿地价唯有1750元每宽绰米，如今过了20多年，御翠园的售价仍是到了8万元阁下，暴涨40多倍。

这亦然李嘉诚旗下长实集团持久奉行的销售策略。人所共知，在卖房这方面，李嘉诚一直是一把好手，单靠捂盘这一招就赚得盆满钵满。由于地皮成本实足低，长实集团一向奉行以市场价或低于市场价进行销售，并勇于当先降价。

只不外，御翠园此次的降价步履，节拍上显着要慢了许多拍。算作北京豪宅市场知名的“鸽盘”（是指那些积压多年、迟迟未开盘的技俩），御翠园最早从三年前就传进出市声息，时辰也屡次声称行将入市，流传出的最高价钱一度达到13万元/宽绰米，但恒久莫得堤防开售。

直到2023年，素来坚挺的北京豪宅价钱运转出现下探，李嘉诚决定不再等了，不光在2023年7月18日拿到技俩预售证，楼盘备案售价也更为严慎保守，最终把价钱定在9万到9.97万元之间。

然而，即使拿到了技俩销售许可证，可御翠园的开售依旧莫得动静。直到本年7月份，御翠园终于堤防推向市场，技俩统统有9栋住宅楼、473套房取证入市，且是现房销售。彼时，为了诱惑更多潜在买家，长实集团以致还专门开启了一次“专家宣传计较”。

御翠园技俩统统有9栋住宅楼、473套房取证入市，且是现房销售 图为楼市相聚图

本年8月份，长实集团在香港、上海等城市以及多个国际齐市进行御翠园技俩的奉行，试图诱惑国际买家。然而，直到此次降价之前，御翠园技俩仍是卖了整整三个月，但销售功绩恒久没什么起色。

直到近期的七五折优惠步履启动，御翠园霸榜了北京楼市的各大新闻头条。据称，本日50套特价房售罄之后，御翠园当晚又加推了50套房源，价钱也有了稍微上调，从正本的最低单价7.5万元升到了7.7万元。而据最新情况，御翠园最廉价钱仍是涨到8.1万元了。

在钟晨看来，某种流程上，这亦然李嘉诚在通过动态调价来试探市场，“主要照旧看技俩自身销售节拍，一朝收回这个价钱优惠，发现莫得东谈主买屋子约略看房主谈主显着少了，后期的优惠价钱臆测照旧会再推出”。

一位了解技俩订价机制的房企东谈主士曹亮合计，“目下整个的成就商关于订价齐十分严格，许多上市公司齐是三级制，最终上报到总公司才能决定售价，不像之前两级制就能批，因为市场目下对价钱太明锐了”。

而关于长实集团而言，赐与少数房源七五折的优惠并不可透顶料理销售麻烦。目下，御翠园已批销售房源共473套，但算上后期未批房源的话，整个这个词御翠园有1000多套房源。但跟着价钱上浮，还会有更多客户温情买单吗？

刻下，御翠园主推产物齐是大户型，既有345宽绰米和405宽绰米的联排别墅，同期也有185宽绰米和140宽绰米的大平层三居室。即使按照7.5万元的价钱测算，一套140宽绰米的三居，最低总价也得1050万元。

更何况，关于抉剔的豪宅买家来说，价钱并不是惟一购买筹划。如今的新址市场早已不再是闭眼买的时期，买房主谈主不光看价钱，还挑一挑技俩品性、户型想象才下单。关于御翠园来说，户型的教训是它要过的一浩劫关。

“直白少量说，即是以前的户型和审好意思，拿到如今的市场上看不是那么入时了。内地买房主谈主重视的审好意思是户型耿直，而港资房企想象出来的户型却是狭长型，而且屋子自己定位的是豪宅，但却是毛坯拜托”，钟晨说谈。

不外，一朝御翠园确凿销售实现，也意味着长实集团在北京囤的终末一块地被出清。然而，关于李嘉诚而言，这并不是他第一次在降价方面搞出这样大动静。

02、四处降价，李嘉诚图啥？

96岁的李嘉诚很少公开出面。但在本年8月27日，长实集团功绩发布会确本日，李嘉诚倏得出目下一场发布会上，精神情景看上去很可以。

李嘉诚早在2018年就仍是宣告退休，但公司的首要筹备方案依旧离不开他。公开亮相之余，李嘉诚时常往复于香港长江集团中心大厦70层的办公室。这个坐落于香港中环腹黑地段的楼宇，侧面证明着“李超东谈主”在商界中的地位。

图为长实大厦 相聚图

在李嘉诚纷纭复杂的营业邦畿中，长实集团和长江和记实业是其最伏击的两家公司。其中，前者主要负责地产相干业务，后者则主要负责万般多元化业务，进行专家拓展。

而李嘉诚在市场笑傲70余载，筹备企业的秘诀即是“提早布局、抢先撤退”，信守“不赚终末一个铜板”的理念。靠着注主意“买与卖”，浩大的李氏营业集团由此长盛不衰。

曾参与过李嘉诚视频会议的地产东谈主士陈宇对《财经寰球》泄露，“参加李嘉诚的调研会，他不仅会作庸碌调研，还会我方边听边作念札记”。

而李嘉诚的尽力和犀利，在大佬圈里亦然被庸碌认可。据媒体报谈称，曾有一个未经证实的故事，神话李嘉诚每次和香港商界大佬们比竞走步，总能摘得第别称。有东谈主问他告捷的秘诀，他笑着说：谁让你们听到发令枪才运转跑的？

不外，在房地产市场压力下，长实集团一样靠近着不小的功绩压力，收入联结四年下滑，2023年的营收仅为2019年的57%。基于对市场趋势的评估和判断，李嘉诚再一次决定提前脱手，掀翻了一轮轮的降价营销风暴。

本年3月份，李嘉诚旗下位于上海中环的技俩——“上流领域”，以八五折的价钱抛售了73套房源，总值约8亿元；到了7月，李嘉诚旗下位于东莞“海逸豪庭”技俩也打了五折，技俩均价低廉了1万元。

以致在香港，李嘉诚旗下多个楼盘曾经通过打折形式销售，最高降幅达到五折。而这些降价步履险些灭亡了长实集团近期新推向市场的楼盘。因此，不少东谈主再次发出李嘉诚又要抛售资产的担忧。

关于李嘉诚旗下的降价技俩，中国城市房地产商议院院长谢逸枫曾有过一番要点追踪拜访。在他看来，“把降价卖屋子当成裁撤信号，是许多东谈主对李嘉诚的诬告，这些技俩降价确凿主意主要照旧为了营销”。

“若是李嘉诚对内地房地产市场的确出奇悲不雅，一定会在地皮资源、投资性物业、高端物业上有转让约略出清步履。但刻下这些大幅降价只局限在部分少数房源中，并未有清仓式的举座下调”，谢逸枫默示。

李嘉诚的降价房源齐是有特地轨则，这类房源大多在户型或朝向等方面有些颓势，但若是从整个这个词房源量来看，算下来房源的扣头并莫得宣传中那么高，“其实确凿的特价房源占比不超10%，部分楼层好的房源以致还会加价。”谢逸枫说谈。

靠委果足天的确订价，李嘉诚的降价技俩无一例外地激勉抢购。除了此次北京的御翠园技俩，香港蓝色海岸技俩刚入市，便推出了七折的价钱优惠，激勉万东谈主抢房；打了五折的东莞海逸豪庭技俩，亦然一入市就销售一空。

由于降价技俩较多，一度激勉投资者在推动大会上的暖和。长实集团董事长、李嘉诚大令郎李泽钜在2024年度推动大会上就回复谈：“楼盘的订价不可一概而论，订价是按照每个物业的不同条目，包括所在位置、交通、附近环境，以及其时市场环境而决定。”

然而，往时多年来，成就商在新址市场的价钱战仍是打得十分火热，但很少能引起这般颤动的抢房场面。但李嘉诚的技俩降价，却屡次成为霸屏楼市的新闻头条，这究竟又是如何作念到的？

谢逸枫合计，降价技俩之是以有很好的销售后果，缺陷在于李嘉诚很好地把合手住了市场动向，“和其他成就商比较，李嘉诚是对战略、经济、东谈主口暖和比较多的东谈主。当战略和市场快速起变化时，他能很敏锐地收拢购房者对房价明锐的信号，实时推向市场”。

细看这些降价技俩，险些齐踩在了战略和市场飞快起变化的窗口期推出。比如，这两年香港在多半引进内地优秀东谈主才，而李嘉诚针对年青东谈主推出了刚需房，赶在这时降价，一下子就引起了颤动；御翠园降价音书的前一个月，北京楼市刚阅历了新一轮限购战略的优化。

时至如今，天然这几年陆续卖出了一些技俩，但靠着捂盘策略和天的确随意调价，内地业务仍然是长实集团的最地面产市场，可以说是长实集团的“泰半条命”。证据其2023年12月31日财报，长实集团已坚忍的合约但尚未证据的物业销售中，内地仍以34.59亿元位居第一。

03、新的抄底契机在那儿？

不外，跟着技俩陆续售出，李嘉诚可卖的技俩越来越少。而李嘉诚似乎又盘算推算启动新一轮的抄底周期。

许多东谈主齐知谈，早从2013年运转，李嘉诚往往卖出内地和香港资产，九年间长实集团在内地套现1700亿元以上。而在这种逆向念念维的开导下，从地产业务发财的李嘉诚，频频进行业务排兵列阵。

一边通过卖出地产业务赢得现款流，李嘉诚一边借由长合系公司大举投资专家多元化业务，其营业邦畿由此横跨通讯、基建、口岸、石油、零卖等多个领域。

关联词在地产技俩的保守投资，也让长实集团可卖的地产技俩越来越少。《财经寰球》查询长实集团官网了解到，目下长实集团“内地发展中技俩”共有13个，其中绝大多数齐在2015年前已开盘，仅有稀疏技俩陆续散售。

而在2023年，非论在财报中，照旧功绩会议上，长实集团齐开释了陆续买入房地产的信号，称“将陆续把合手市场机遇，坐拥天真遴荐的投资优势，物色新机遇，以随意挑战”。

关于地产方面的物业投资，李泽钜于2023年默示：“当每个东谈主齐看得差，而利率又高时，市场风险多数会较低。”在2024年的中期领悟中，长实集团又一次指出，集团奉行审慎土储战略，陆续物色优质料皮储备以供畴昔发展。

不外，从目下的投资来看，长实集团并未在内地确凿买入住宅用地，在香港的物业投资力度也远远不如往年。反倒是在屡次减持邮储银行上，李嘉诚父子往往脱手，诱惑了不少眼球。

尤其在2024年10月，李嘉诚及李泽钜父子在一个月内四次减持邮储银行H股，累计减持鸿沟杰出1.57亿股，触及资金杰出7.33亿港元。截止2024年上半年，长实集团目下手合手现款为327.8亿港元。

那么，李嘉诚的这些“钞才气”又将指向哪儿？从本年上半年的投资来看，其大把现款齐被洒向了多元化业务。关于长实集团业务邦畿，李泽钜说过，他但愿作念到的是，针对不同场所、不同行务及不同的经济周期天真“走位”，将成本投放给不同资产，均衡发展。

从举座趋势来看，长实集团的资产投资正在渐渐向基建、动力等多元化领域歪斜，通过优质基础风景和动力投资，裁减传统地产市场波动对举座功绩的影响。其中，基建及实用资产业务成为长实集团探索的要点业务。

本年4月及5月，长实集团分离透过联结企业收购了一家北爱尔兰配气相聚营运商40%股权，以及一家英国筹备可再生动力发电资产公司20%的权利。同期，在8月份，其又通过联结企业收购了一家持有及营运中的英国陆优势电资产组合40%权利。

在外洋不休加码基建投资，这少量可从泄露的利润孝顺漫衍情况侦探一二。目下，基建和实用资产业务缓缓成为长实集团的利润主力，在2024年上半年财报中孝顺了杰出一半的利润，达40.98亿港元。

而关于外洋投资技俩的连接暖和，也将会是长实集团畴昔的筹备主题。李泽钜在投资者会上默示，“会把合手环球市场浩大机遇，物色有双位数报酬率以及资产具有高结构流动性的投资技俩”。

10月29日，证据胡润商议院发布的2024年度百富榜，李嘉诚家眷又以2000亿元钞票，坐上了房地产领域的首富之位，而在全榜单中则位列第六。

（文中钟晨、陈宇、曹亮为假名）

（作家 |豆蔻，裁剪 |朗明）